22/04/2021

O valor dos aluguéis no Brasil teve um aumento gigantesco. Isto porque, a maioria dos contratos de locação tem como índice de reajuste o IGP-M, que não foi criado para esta finalidade, mas, passou a ser adotado sistematicamente por ser o único que tem sua divulgação até o último dia útil do mês.

Em meio à pandemia de covid-19 e à desvalorização cambial, o índice deu um salto, e já acumula 31,12% em 12 meses (concluídos em março).

Sua flutuação não depende da política econômica nacional, mas da internacional, e reflete basicamente o mercado de matérias-primas exportadas pelo Brasil. O grande aumento recente do dólar é a principal causa para o reajuste surpreendentemente do índice, causando a alta dos aluguéis por todo o país.

O professor e economista da FGV Paulo Picchetti afirmou que já está em estudo um novo índice para substituir o IGP-M na base de cálculo dos reajustes das locações.

Enquanto isso, existem medidas legais que podem ser adotadas para readequação do valor da obrigação. Ainda, recentes e inovadoras decisões judiciais proferidas levando em conta a peculiar situação do mercado estão permitindo a revisão do valor do aluguel, de forma que seja mantida a comutatividade ou paridade entre as partes contratantes.

A Lei 8.245/91 (Lei das Locações) dispõe em seu artigo 19 que não havendo acordo os contratantes poderão, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Nestes casos, geralmente será nomeado um perito de confiança do Juízo para determinar o justo valor da obrigação. Havendo a juntada de provas robustas do valor adequado de mercado quando ajuizado o processo, pode, ainda, ser determinada a redução do aluguel em sede liminar de antecipação de tutela.

De outra banda, em virtude do estado de calamidade pública, do fechamento intermitente dos negócios por ordem governamental e da irrefutável queda de faturamento de vários empreendimentos, o Poder Judiciário vem admitindo várias outras hipóteses de readequação dos valores dos aluguéis.

Estas decisões vão desde a fixação de valor menor enquanto durar o fechamento do negócio até a redução definitiva do valor da locação em razão da queda brusca do faturamento do inquilino, sem perspectiva de retomada do negócio nos moldes existentes quando fora celebrado o contrato.

Deve-se atentar que são todas hipóteses analisadas individualmente, sendo as possibilidades verificadas caso a caso e em conformidade com as provas apresentadas nos autos pelas partes.